Imu sulla seconda casa: per non pagarlo più, basta una scrittura privata (lo dice una sentenza della Cassazione)

Con l’ordinanza 4329, la Corte di Cassazione ha dato una notizia che interesserà chi possiede una seconda casa vuota: l’IMU può sparire con una semplice scrittura privata. Non serve il notaio, non serve la trascrizione nei registri immobiliari: basta mettere per iscritto il diritto di abitazione e registrarlo.

Sembra la classica scorciatoia da raccontare agli amici all’aperitivo, ma stavolta arriva dalla Suprema Corte. La nuova ordinanza chiarisce che una scrittura privata registrata, con data certa e comunicata al Comune, è sufficiente per spostare l’IMU dal proprietario a chi abita l’immobile. E, in molti casi, per azzerarla del tutto.

Perché la seconda casa paga sempre l’IMU (e cosa cambia ora)

La regola di base la conoscete bene: l’IMU è dovuta sulla seconda casa, mentre l’abitazione principale è di solito esente, a meno che non sia un immobile di lusso. Quindi l’appartamento al mare vuoto, la casa ereditata e non affittata, la piccola mansarda in città pagano sempre.

Secondo l’articolo 9 del decreto legislativo 23/2011, il soggetto passivo IMU è chi ha un diritto reale sull’immobile: proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie. In pratica, non conta solo chi è “intestatario” al Catasto, ma chi ha il diritto giuridico di goderne.

L’ordinanza 4329/2025 della Cassazione precisa un punto delicato: se il proprietario costituisce su quella seconda casa un diritto di abitazione a favore di un’altra persona, è quest’ultima a diventare soggetto passivo IMU. Il proprietario resta nudo proprietario e, da quel momento, si sfila dall’imposta.

Scrittura privata e diritto di abitazione: come funziona davvero

Il diritto di abitazione è un diritto reale che consente a una persona di vivere in una casa altrui, usandola come propria abitazione. È più “forte” di un semplice comodato gratuito, perché nasce da un atto formale e segue regole precise del codice civile.

Finora molti Comuni pretendevano che questo diritto fosse costituito con atto notarile e trascritto nei registri immobiliari. Senza trascrizione, sostenevano, l’IMU restava in capo al proprietario. La Cassazione ha ribaltato l’impostazione: il Comune non è un “terzo” titolare di diritti reali sull’immobile, quindi la trascrizione non è decisiva ai fini dell’IMU.

Cosa serve allora? 3 elementi chiave:
1) una scrittura privata che istituisce il diritto di abitazione;
2) la registrazione all’Agenzia delle Entrate, che le dà data certa;
3) la comunicazione al Comune prima dell’inizio dell’anno d’imposta interessato.

Gli esperti di diritto tributario ricordano che la registrazione costa mediamente intorno ai 200 euro, tra imposta di registro e marche. È una spesa una tantum che, per molte seconde case con IMU pesante, si ripaga in poco tempo.

Come usare la scrittura privata per azzerare l’IMU sulla seconda casa

Immaginate di avere un appartamento vuoto e un figlio o un genitore che ha bisogno di una casa in cui vivere stabilmente. Invece di lasciarlo lì a “mangiare IMU”, potete concedere a questa persona un diritto di abitazione tramite scrittura privata.

Nel documento vanno indicati almeno: dati delle parti, identificazione precisa dell’immobile, dichiarazione che il proprietario concede un diritto di abitazione, eventuale durata (per esempio dieci anni), chi sostiene le spese ordinarie e straordinarie. È utile specificare che il beneficiario userà l’immobile come abitazione principale.

La scrittura va poi registrata all’Agenzia delle Entrate. Potete farlo direttamente o tramite un professionista. Con la registrazione, l’atto assume data certa e diventa opponibile anche al Comune.

Passo successivo: comunicare formalmente al Comune la costituzione del diritto di abitazione, allegando copia della scrittura registrata. Questa comunicazione deve arrivare prima dell’inizio dell’anno d’imposta per il quale volete smettere di pagare l’IMU come proprietari. Da quel momento, il soggetto passivo diventa il titolare del diritto di abitazione.

Il vero “colpo di scena” arriva se chi ha il diritto di abitazione trasferisce residenza anagrafica e dimora abituale in quella casa. In questo caso, per lui l’immobile diventa abitazione principale e, secondo le regole generali, l’IMU non è dovuta. Risultato: il proprietario non paga più perché è nudo proprietario, l’habitator non paga perché ci vive come prima casa.

Attenzione però agli abusi. Se sulla carta esiste un diritto di abitazione ma il beneficiario non vive davvero lì, il Comune può contestare la situazione e chiedere l’IMU arretrata con sanzioni. Anche i controlli incrociando residenza, consumi e certificazioni sono ormai frequenti.

C’è poi un tema di strategia familiare e patrimoniale. Un immobile gravato da diritto di abitazione è più difficile da vendere e può creare complicazioni in caso di successione o separazione. Rinunciare al diritto di abitazione è possibile, ma richiede a sua volta un atto scritto e, in molti casi, un nuovo passaggio dal fisco.

La scrittura privata, quindi, è uno strumento potente per alleggerire o azzerare l’IMU sulla seconda casa, soprattutto quando in famiglia qualcuno ha davvero bisogno di quella casa per viverci. Prima di firmare, però, ha senso ragionare bene su progetti futuri, rapporti personali e possibili scenari. Una scelta fiscale intelligente funziona solo se regge anche nella vita reale.

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